En 1978, el escritor y abogado laboralista Fernando Vizcaíno Casas escribía su novela “… Y al tercer año resucitó” y hoy me permito inspirar el título de mi artículo en el de su famosa novela, toda vez que los Decretos Leyes 26/26 y 27/26 no son sino una vuelta al régimen de alquileres instaurado y desarrollado por la dictadura franquista, a la que creo que en el fondo Sánchez admira, dado el carácter autócrata de nuestro Presidente y su férrea voluntad de instaurar un “régimen” a costa de lo que sea, incluso buscando fórmulas presuntamente fraudulentas para aumentar el censo electoral en su propio beneficio, también con apoyo o con el pretexto de su patológica obsesión por el franquismo y la memoria histórica.
Hay que recordar al autonombrado “gobierno progresista” que, al terminar la Guerra Civil, el régimen dictatorial dictó normativas de urgencia que congelaron por completo loa arrendamientos y los precios de los alquileres a niveles de antes de la guerra, y así hasta 1985.
Es cierto que el Real Decreto-Ley de 21 de junio de 1920, dictado bajo el reinado de Alfonso XIII, introdujo por primera vez en España la prórroga forzosa legal. Nació como una medida excepcional y temporal para frenar la grave escasez de vivienda tras la Primera Guerra Mundial, pero terminó encadenando sucesivas prórrogas. Por su parte, el Decreto de 29 de diciembre de 1931, promulgado a los pocos meses de instaurarse la Segunda República (firmado por Niceto Alcalá-Zamora), blindó legislativamente la prórroga obligatoria para los caseros a voluntad del inquilino y reguló por primera vez el derecho de subrogación familiar (que los parientes continuaran con el alquiler si el titular fallecía), exceptuando supuestos específicos como la necesidad del dueño de ocupar la vivienda.
Al finalizar la Guerra Civil, el nuevo régimen, en lugar de liberalizar el mercado, incompatible idea para un régimen dictatorial e intervencionista (ya sea de derecha o izquierda), optó por un control total y sin duda dictatorial del Estado sobre la propiedad urbana en el que hoy se inspira sin duda nuestro Gobierno y sus progresistas aliados de extrema izquierda que lo mantienen.
La primera Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 31 de diciembre de 1946 fue el pilar fundamental del sector en la posguerra. Esta norma estructuró formalmente de forma unificada toda la legislación de alquileres en España. Estableció de manera definitiva la prórroga forzosa indefinida, la congelación estricta de las rentas y endureció los requisitos para que el casero pudiera recuperar su vivienda, hasta convertir ello en casi “un milagro”.
La Ley de 22 de diciembre de 1955 (y su reforma de 1956) modificó la LAU de 1946 para intentar flexibilizar levemente el mercado comercial y de viviendas, regulando de forma más estricta los traspasos de locales, los subarriendos y las cesiones, pero mantuvo intacto el núcleo de la prórroga forzosa y la congelación de rentas. Seguidamente, la ley también franquista de 1964 reconoció que el sistema era insostenible y permitió por primera vez una especie de descafeinada revalorización de las rentas para tratar de parar la “muerte económica” del propietario. Sin embargo, no introdujo la libertad de precios, sino un mecanismo muy rígido que aumento el desfase de rentas y el deterioro del parque de viviendas en arrendamiento al no mantenerlas ni los propietarios (no tenían ingresos para ello) ni los arrendatarios (por que no eran suyas).
Tuvo que ser un gobierno socialista para que, mediante el Real Decreto-ley de 1985 (ministro Boyer), se abordara con cierto realismo el problema y se decretara la libertad absoluta para pactar los precios y las actualizaciones en todos los contratos nuevos, poniendo fin a la letal prorroga forzosa, eso sí, sin dañar por ello a los arrendatarios, dado el escalonamiento que se diseñó en locales comerciales y la vinculación al fallecimiento del titular del contrato en las viviendas. A partir de ese momento, casero e inquilino acordaban el plazo del arrendamiento y el precio libremente según el mercado. Eso sí, el decreto no tuvo carácter retroactivo, por lo que todos los contratos firmados antes de mayo de 1985 siguieron con sus precios congelados o semicongelados.
Para solucionar el problema de los contratos antiguos que llevaban 40 o 50 años pagando cantidades ridículas, la LAU de 1994, liderada por el también socialista Jose Borrell, introdujo un «régimen transitorio», que felizmente termino de forma gradual con los “alquileres protegidos de renta antigua”, tal y como se llamaban entonces.
Después de esto comenzó a mi juicio la catástrofe, la “dinámica del péndulo”. Las Leyes del 2013, 2019 y 2023 no han hecho mas que dar palos de ciego basados más en la ideología, en el populismo y la presión social, que en la realidad y olvidando el problema real, nunca resuelto, que es el de la falta de suelo y la inmanejable y dramática lentitud legislativa y administrativa en la gestión del suelo urbano o urbanizable y la insufrible burocracia en la obtención de licencias.
Cinco Leyes fracasadas, ocho años de inacción del gobierno y siete años después del “paseo” del féretro del general Franco por la geografía madrileña, han bastado para volver a aplicar la doctrina franquista al mercado de los alquileres, ampliando, una vez más y hasta el infinito, la inseguridad jurídica de arrendadores y arrendatarios, o lo que es lo mismo, contribuyendo eficazmente al inminente colapso total del mercado arrendaticio si estas normas salen adelante.
Los dos Decretos Ley que se pretenden aprobar en el Congreso serán, a mi modesto entender, la puntilla al mercado de alquileres en el corto plazo mientras se sigue sin aplicar medida alguna para el suelo, para garantizar un parque de viviendas en alquiler en el medio plazo, rentable para los arrendadores y asumible para los arrendatarios, especialmente para los más jóvenes que protestan con razón ante este gravísimo problema que la incompetencia de los gobernantes, el populismo y la demagogia política parece impedir solucionar.
El Real Decreto-ley 26/2026, (“decreto Mari Carmen”, para mayor oportunismo y demagogia, pendiente de convalidación mañana), pretende introducir medidas de protección para colectivos vulnerables, restricciones de mercado y estímulos fiscales a mi juicio inútiles. En concreto:
1.- Escudo anti desahucios hasta 2030: amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los procedimientos de desahucio para hogares en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. Si el inmueble pertenece a un fondo de inversión (gran tenedor), la paralización no conlleva compensación económica del Estado. Además, si las autonomías no ofrecen una alternativa habitacional, deberán asumir las rentas adeudadas.
2.- Regulación de alquileres de temporada y por habitaciones: para atajar el fraude de ley, exige justificar por escrito la causa real de la temporalidad (estudios, trabajo, etc.). La duración de estos contratos se limita a entre 1 y 12 meses, prohibiéndose encadenar más de dos consecutivos. En los alquileres por habitaciones, la suma de las partes no podrá superar el precio de referencia de la vivienda completa.
3.- Restricción a fondos de inversión: se prohíbe hasta 2028 que determinados fondos efectúen compras de vivienda con carácter puramente especulativo. Medida a mi juicio inconstitucional en contra de la libertad de mercado y de la propiedad privada, al igual que la calificación que se hace de los mismos desde los poderes públicos de “fondos buitres” o desde ayer “pymes buitres…muy carroñeras” , aunque solo tengan una vivienda en alquiler.
4.- Límites a los gastos repercutibles: se prohíbe explícitamente trasladar al inquilino los costes de los honorarios de la inmobiliaria, los gastos de la comunidad de propietarios, el IBI o la obligación de contratar un seguro de impago.
5.- Medidas fiscales y avales: crea una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual (para bases imponibles inferiores a 33.007 euros) y eleva las bonificaciones a los propietarios hasta el 100% si rebajan los precios. Asimismo, implanta avales públicos para potenciar la construcción industrializada de vivienda asequible.
El Real Decreto-ley 27/2026 (monumento al disparate jurídico, del mismo Consejo de Ministros y consecutivo del anterior) aborda de manera exclusiva la duración de las relaciones contractuales, modificando el anterior en menos de 24 horas. Contempla la renovación automática de los arrendamientos de manera indefinida e indemnizaciones para los arrendatarios. En concreto, modifica el artículo 10 de la LAU para forzar la continuidad contractual con prorrogas forzosas automáticas de 5 años si el arrendador es persona física o siete si es persona jurídica. Si el propietario decide no renovar el arrendamiento al término de su periodo obligatorio sin una causa justificada (como necesitar la vivienda para sí mismo o familiares en primer grado), deberá abonar al inquilino una indemnización mínima de 12 mensualidades.
«Estas dos nuevas normas generan una enorme inseguridad jurídica, sin un debate parlamentario calmado y sin un previo trabajo técnico y objetivo que lo avale».
Estas dos nuevas normas, que lo mejor para el mercado de la vivienda en alquiler y para nuestros jóvenes seria que mañana no se convaliden y decaigan, abundan, una vez más en la Inseguridad jurídica y en la política de «parches» habitual del Gobierno de España.
Las normas, apresuradamente redactadas para vender mediáticamente un “feliz desenlace” a un “relato” ficticiamente construido, generan una enorme inseguridad al encadenar decretos de urgencia sin un debate parlamentario calmado y sin un previo trabajo técnico, profesional y objetivo que lo avale y sin dictámenes previos que opinen y la mejoren. Las normas además se aprobaron sin texto (según reconoció el propio gobierno) lo cual es una aberración adicional difícilmente defendible ante nadie. Además, una vez más, se habla del concepto de «vulnerabilidad” sin estar completamente definido, lo que deja lagunas en los juzgados y mayor inseguridad para todos, especialmente para los vulnerables.
Coincido con la mayoría de la opinión publicada en que una regulación tan restrictiva e intervencionista como la franquista (la imposibilidad de elegir, no renovar sin pagar una indemnización de un año, o la limitación de gastos repercutibles) actuará en el corto plazo como un bumerán en el que muchos pequeños propietarios que viven del arrendamiento de una pequeña vivienda, en legítima defensa de sus intereses, retirarán sus viviendas del mercado de alquiler de larga duración para pasarlas a la venta o dejarlas vacías, agravando la escasez y encareciendo una vez más los precios finales.
A mayor abundamiento, el llamado escudo anti desahucios prolongado hasta 2030 vuelve a «trasladar el problema de la falta de vivienda pública a los hombros de los propietarios privados», convirtiéndolos forzosamente en ONG (por decreto) y/o en un servicio de asistencia social que debería garantizar la Administración en todo caso con cargo a nuestros impuestos, por cierto, no pequeños.
Además, a mi juicio, es una gran torpeza limitar las herramientas de garantía de los caseros (como la prohibición de exigir seguros de impago), toda vez que los cada vez más duros «castings de alquiler” se convertirán en radicalmente más duros excluyendo del mercado a los inquilinos con ingresos más bajos o empleos temporales, es decir, precisamente a quienes se busca proteger, según se dice.
Esperemos que la cordura de nuestros diputados evite este disparate económico y normativo y promuevan en paralelo un gran acuerdo nacional que impida que la gravísima situación que atraviesa el mercado de la vivienda tenga que esperar otra legislatura mas para ser abordado con rigor y sin demagogia de ningún tipo ni ideología.
Manuel Lamela Fernández, Fundador y Presidente Ejecutivo
Y al séptimo año resucitó: decretos de vivienda, la vuelta al pasado franquista
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