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Madrid 10 de enero de 2024

En la sección de consultas jurídicas que lidera Acountax Abogados en el programa ‘Foro Emprendimiento y Salud’, nuestro Socio Director Adjunto, Manuel Lamela responde.

De cara a emprender en un nuevo negocio del sector salud, un aspecto clave puede ser identificar un buen espacio físico que facilite llevar a cabo esta actividad con éxito. Si el emprendedor se decanta por alquilar un local para poner en marcha esta iniciativa, ¿qué cuestiones legales debe tener en consideración?

A la hora de poner en marcha un negocio, en este caso del sector salud, lo primero de todo que deberá tener en cuenta el emprendedor es identificar un local que reúna todas las condiciones técnicas que, en su caso, le puede requerir la autoridad sanitaria autonómica competente, en el caso de que se trate de una actividad sanitaria que requiera autorización previa para su desarrollo, y cuyos requisitos y condicionantes ya tuve ocasión de tratar en una consulta anterior.

Hecha esta primera observación y ciñéndonos al objeto de la cuestión ahora planteada, existen una serie de condicionantes básicos que debe tener en consideración el emprendedor a la hora de alquilar un local con plenas garantías legales, siempre con el objetivo de evitar problemas una vez haya rubricado el correspondiente contrato de alquiler.

En todo caso, hacemos referencia a cuestiones de aplicación general para cualquier sector de actividad, dado que los aspectos jurídicos básicos que deben figurar en este tipo de contratos son de general aplicación para cualquier arrendatario de un local con fines comerciales o de negocio.

Desde un punto de vista jurídico, cabe decir que, para ejercer una actividad económica empresarial en régimen de alquiler, el régimen legal aplicable será el previsto en la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y, y con carácter subsidiario, las disposiciones del Código Civil.

Este tipo de arrendamientos de local de negocio se realiza en edificaciones urbanas habitables, cuyo destino no sea la vivienda, sino el de ejercer en ellas, con establecimiento abierto (sea o no público), una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

Es importante destacar que existen dos tipos de arrendamientos según la actividad empresarial: local de negocio y local de industria.

En este sentido, en el caso del local de arrendamiento de industria, el arrendador alquila el local con un doble elemento: por un lado, el local como espacio físico y, por otro, el local como continente de todos los elementos que configuran el negocio, como pueden ser el mobiliario, existencias, licencias de actividad, maquinaria, clientela, etcétera.

Por su parte, el local de arrendamiento para negocio, el arrendador alquila el local vacío, sin tener asociada una actividad empresarial y, por ende, una serie de requisitos de obligado cumplimiento para el arrendador.

Con independencia de la modalidad de arrendamiento del local, es preciso detenerse en algunas cuestiones fundamentales de la normativa vigente con respecto a aspectos que debe recoger un contrato de alquiler de estas características.

En primer lugar, una cuestión fundamental es la referente a la duración del contrato. Sobre este particular, la vigente ley no establece ningún límite en el acuerdo de los plazos, permitiendo la absoluta libertad de pactos entre las partes firmantes del acuerdo. Al contrario que ocurre con “el arrendamiento para uso de vivienda habitual”, que tiene limitados los periodos mínimos, los máximos, así como sus prórrogas, el de negocio está totalmente abierto al pacto de las partes para, de esta forma, no beneficiar ni perjudicar a ninguna de las partes.

Si bien la duración del contrato será el que acuerden los contratantes, es preciso tener en consideración que los contratos deben tener una duración determinada o determinable, según dispone el artículo 1543 del Código Civil.

Eso sí, no debemos olvidar que, al tratarse de un plazo pactado voluntariamente por las partes, tanto el arrendador como el arrendatario están obligados a su cumplimiento.  Además, deberán establecerse los requisitos de rescisión anticipada, preaviso de rescisión o de no renovación del contrato de alquiler, así como la indemnización ante el posible caso de rescisión anticipada de dicho contrato.

En algunos casos, el criterio de aplicación que siguen las partes firmantes es contemplar las mismas especificaciones existentes para una vivienda habitual, definida por la Ley, que especifica que, excepto si se ha llegado a un pacto que diga lo contrario, la duración del contrato de alquiler será de 5 años, en el caso de que el arrendador sea una persona física, y de 7, si el arrendador es una persona jurídica. 

En todo caso, nuestro consejo es que el emprendedor prevea un plazo o cláusula contractual preventiva que le aporte seguridad de cara al desarrollo de su actividad empresarial.

Por supuesto, no debemos obviar que el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento (como cualquier otro incumplimiento contractual) puede provocar que la parte cumplidora exija a la incumplidora el estricto cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, y en este caso si cabría recoger contractualmente la posibilidad de una indemnización de daños y perjuicios

En definitiva, es importante evitar conflictos legales o económicos en un futuro, de ahí la importancia de contar con un correcto asesoramiento legal antes de firmar un contrato de estas características, con la finalidad de evitar cláusulas dudosas, engañosas o con una redacción cuyo cumplimiento es difícil.

Otro de los aspectos importantes en el contrato de arrendamiento es el de la fijación de la renta o precio del alquiler. La Ley de arrendamientos urbanos establece que las rentas deben ser fijadas libremente por las partes en el contrato, si bien la renta debe ser cierta y determinada o determinable, y abonarse en el plazo fijado en el contrato.

Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y deberá ser abonada en siete primeros días del mes corriente y, en ningún caso, se podrá exigir el pago anticipado de ninguna mensualidad.

El impago del total o parte de la renta y de los gastos previstos en el contrato dará derecho al arrendador de incoar juicio de desahucio por impago.

Además, cabe indicar que la actualización de la renta se acuerda libremente, así como la definición de la fianza.

La fianza tiene como objetivo garantizar el pago de la renta, las cantidades de contratos de local, así como los daños y desperfectos que se hayan producido en el local arrendado. Se trata de uno de los elementos más importantes a la hora de negociar un contrato de estas características, junto con la renta y los gastos. Actualmente, la fianza legal es de dos meses de renta. Más allá de esta garantía legal básica, propietario y arrendatario podrán pactar otras garantías adicionales.

Otro aspecto al que habrá que estar especialmente atento en la redacción del contrato de arrendamiento es el referido a los derechos y obligaciones de las partes, previstos también en la Ley de Arrendamientos urbanos, en aspectos tales como el mantenimiento y conservación del local, el pago de gastos e impuestos, y la notificación de modificaciones o mejoras en el local, entre otros.

Cabe señalar que en el contrato deberán quedar recogidos los términos y condiciones de las posibles obras a acometer en el local arrendado. En este sentido, se contemplan dos posibles tipos de obra. En primer lugar, las obras de conservación, en las que el arrendatario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el arrendador. En segundo lugar, están las obras de mejora, que son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan, que asumirá el propietario.

Por otro lado, el contrato de arrendamiento se considerará extinguido por incumplimiento de estipulaciones y pactos o bien por la finalización del plazo de este. Por lo general, las causas de incumplimiento más comunes son:

1. El impago de la renta.
2. Cesión o subarriendo del local sin comunicárselo al dueño.
3. Causar daños al local de forma intencionada.
4. Realizar obras no consentidas por el dueño.
5. Llevar a cabo en el local actividades ilícitas, molestas, insalubres, peligrosas, etc.

En definitiva, es importante subrayar que realizar correctamente el contrato de alquiler para un local comercial evitará posibles problemas en el futuro para el emprendedor, de ahí que estimemos fundamental contar con el asesoramiento experto de un despacho como Acountax Madrid, que orientará legalmente al futuro arrendador  de cara a establecer la mejor definición posible de los términos y condiciones de este tipo de contratos, siempre con el objetivo de evitar situaciones de incertidumbre jurídica en el futuro.

Si desea conocer más sobre nuestros servicios de asesoramiento legal experto no dude en ponerse en contacto con nosotros escribiendo a info@acountax.es o llamando al número 900 264 785