En el complejo equilibrio que rige el mercado inmobiliario actual, la estabilidad del arrendatario se configura como una garantía esencial, articulada, entre otras cosas, a través de las prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar los cinco años de duración, en caso de que el arrendador sea persona física, o siete años, en caso de que sea persona jurídica.
Sin embargo, el derecho de propiedad del arrendador tampoco queda olvidado y el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una excepción tasada que permite al arrendador persona física, una vez transcurrido el primer año de vigencia, resolver el contrato de forma prematura.
Esta facultad no constituye un derecho de desistimiento potestativo del arrendador, sino que exige la concurrencia de una causa de necesidad justificada, sobrevenida y detallada de ocupación para residencia habitual, ya sea para el propio propietario, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación o divorcio.
Un factor crucial para la viabilidad de esta potestad es la fecha del contrato de arrendamiento. Tras la reforma promovida por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, para aquellos contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019, es requisito obligatorio que conste de forma expresa la facultad de recuperación por necesidad en las cláusulas del contrato. En caso de la ausencia de ésta, se inhabilita al arrendador a denegar la prórroga obligatoria basándose en esta causa, quedando obligado a respetar la duración mínima legal.
Para los casos en el que estuviera suscrito el contrato entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, esta obligación no era exigible, por ende, dicha facultad se reconocía por ley sin necesidad de pacto expreso.
En ambos regímenes temporales, el ejercicio de esta facultad exige que el arrendador comunique fehacientemente su pretensión al inquilino con una antelación mínima de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, siendo este un requisito de procedibilidad imperativo para la validez de la resolución.
Además, la LAU impone al arrendador la ocupación efectiva del inmueble en el plazo máximo de 3 meses desde la extinción del contrato, pues en caso contrario al arrendatario desalojado podría solicitar su reposición en el uso de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, o bien una indemnización compensatoria equivalente a una mensualidad de renta por cada año que restase por cumplir.
Un aspecto determinante que los Tribunales analizan con especial rigor es la naturaleza de la necesidad alegada, la cual debe definirse como una circunstancia que se sitúa en un grado superior a lo simplemente conveniente para alcanzar un fin lícito, es decir, debe ser una necesidad real y no una mera comodidad o conveniencia que permita quebrar la relación contractual.
La jurisprudencia exige que la causa sea sobrevenida o ex novo, de modo que, si la circunstancia ya existía al tiempo de la firma del contrato, como, por ejemplo, una mayoría de edad de un hijo que se quiere independizar o un proceso de divorcio ya concluido, se podría interpretar que el arrendador aceptó esa situación al alquilar el inmueble y el uso de esta facultad podría tener un rechazo del inquilino y de los Tribunales.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha aportado seguridad jurídica mediante criterios doctrinales recientes de gran relevancia. En primer lugar, y ante el conflicto de intereses evidente que surge en situaciones como esta, se ratifica la improcedencia de realizar un juicio comparativo entre las circunstancias del propietario y del inquilino, de tal manera que, en general, una vez acreditada la necesidad real del arrendador, la resolución del vínculo opera como una consecuencia legal necesaria.
De manera complementaria, de ser necesario llegar a un proceso judicial para resolver el contrato por dicha causa de necesidad, lo cierto es que, en general, se exige una coherencia y una identidad de causa, de tal manera que debe guardar una identidad sustancial con la alegada posteriormente en una demanda, garantizando así que el arrendatario conozca los motivos reales antes de decidir su oposición.
En conclusión, el éxito en la recuperación del inmueble arrendado por causa de necesidad se encuentra estrictamente supeditado a un cumplimiento riguroso de los requisitos legales, contractuales y temporales y a una preparación probatoria previa de carácter exhaustivo que permita certificar que la necesidad es real y sobrevenida.
Juan Antonio Villares Ruiz, Legal Trainee
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