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Madrid 17 de enero de 2024

En la sección de consultas jurídicas que lidera Acountax Abogados en el programa ‘Foro Emprendimiento y Salud’, nuestra Abogada Lorena López responde.

Lorena López

¿Qué consecuencias se derivarían si se falta al cumplimiento de la obligación de pagar la renta?

Cuando un emprendedor o empresario necesita para ejercer su actividad económica una base física y opta por alquilar un local mediante la firma de un contrato de arrendamiento, debe ser consciente que el pago mensual de la renta se va a convertir en un coste o gasto fijo al que va a tener que hacer frente tanto si las cosas van bien, como si van mal.

Así, ante una etapa en el que la actividad de la empresa atraviese un momento delicado, un bache, el empresario, ante la previsibilidad de no poder hacer frente al pago de la renta del local que necesita para ejercer su actividad, debería realizarse, antes de incurrir en impagos, la pregunta siguiente: ¿qué puedo hacer?

Hecha esa pregunta, previo estudio del contrato y del perfil del propietario, es prudente buscar un acercamiento con el propietario con el fin de poner en su conocimiento la situación que atraviesa la actividad y poder buscar un acuerdo que permita, aún de manera temporal, flexibilizar la obligación de pago que implica para el inquilino el contra de arrendamiento. Así, cabría acordar una reducción de la renta o un período de carencia durante unos meses, o bien acudir a otras figuras, que requieren de un mayor estudio en cuando a su armonización con la ley, como son las cesiones, subarriendos o, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato de mutuo acuerdo.

Ahora bien, no siempre va a ser posible llegar a un consenso con el propietario, bien porque no esté dispuesto a negociar o bien porque, aun estando dispuesto, no le convenzan las opciones planteadas.

Así las cosas, si finalmente se falta a la obligación de pagar la renta es importante conocer que se está incurriendo en un incumplimiento del contrato de arrendamiento en el que la principal obligación para el inquilino es abonar la renta. Esto legitimará al propietario a, primeramente, remitir una reclamación extrajudicial, vía burofax, en la que reclame el pago de las cantidades adeudadas en concepto de rentas, bajo advertencia de emprender acciones judiciales.

¿Cuáles son esas acciones judiciales? El legislador ha establecido un proceso de desahucio con la finalidad de que el propietario pueda reclamar la recuperación de la posesión del inmueble, permitiendo, asimismo, que en ese mismo proceso se ejercite acumuladamente la acción de reclamación de cantidades por el importe de las rentas impagadas. De tal manera que, en una misma demanda y proceso, el propietario va a requerir el desalojo de la finca y el pago de las cantidades adeudadas.

Seguidamente, desde el Juzgado se requerirá al inquilino para que o bien pague, o bien desaloje, o ambas, o bien se oponga alegando las razones que le respaldan. De esta manera, si el arrendatario ni paga, ni entrega el inmueble, ni sus razones, en caso de oposición, son estimadas tras la tramitación judicial correspondiente, desde el Juzgado se fijará día y hora para efectuar el lanzamiento. Pero, además, el propietario estará, asimismo, legitimado para instar una ejecución por el importe que se haya probado impagado.

Ahora bien, el legislador da una oportunidad al inquilino que falta por primera vez a su obligación de pagar la renta a través de la figura de la enervación del desahucio. Ella implica que, una vez requerido el inquilino, extrajudicial o judicialmente, si procede al pago de lo adeudado, frena el desahucio. Ahora bien, es una carta de un solo uso.

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