El informe del Housing Advisory Board,de la Comisión Europea abre la puerta a un aumento de la carga fiscal sobre herencias inmobiliarias, plusvalías y suelos vacíos para financiar la vivienda asequible. Aún no hay un texto legislativo, pero sí una dirección política clara que podrás afectar a empresas familiares, grandes tenedores y patrimonios con fuerte componente inmobiliario.
Hay que aclarar que el Housing Advisory Board (HAB) es un grupo de 15 expertos que asesora a la Comisión en su futuro Plan Europeo de Vivienda Asequible. No legisla, pero marca la línea política. Su informe de recomendaciones pide cambios fiscales para tratar la vivienda como infraestructura social esencial y no solo como activo de inversión. Todavía no es ley, es un giro de orientación que prepara el terreno para cambios fiscales en los próximos años.
Se trata de una medida que, de prosperar en los próximos desarrollos normativos, tendrá un impacto significativo sobre empresas familiares, grands tenedores, fondos de inversión, patrimonios privados y estructuras societarias con activos inmobiliarios.
Claves del informe HAB que te interesan (ámbito fiscal y patrimonial)
El HAB habla explícitamente de nuevos “own resources” en la UE para financiar la vivienda asequible y de cambios en los sistemas fiscales nacionales y locales orientados a mejores resultados de vivienda.
El informe plantea que parte de la riqueza generada por el aumento del valor de los inmuebles —especialmente en grandes ciudades— debe revertir en la sociedad mediante una mayor contribución fiscal. Para ello, propone:
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Incrementar la tributación sobre herencias inmobiliarias, sobre todo en tramos elevados y en segundas o terceras viviendas.
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Elevar la carga fiscal asociada a las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles.
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Penalizar fiscalmente el mantenimiento de suelos urbanos vacíos y edificios infrautilizados.
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Destinar esa mayor recaudación a programas de vivienda social y alquiler regulado.
Asimismo, Bruselas sugiere reforzar el control sobre los alquileres turísticos de corta duración y avanzar hacia una regulación común a nivel europeo de las plataformas que operan en este mercado.
Aunque todavía no existe una propuesta legislativa concreta, todo indica que España será uno de los países donde este debate cobrará mayor intensidad. La vivienda representa una parte esencial del ahorro y la transmisión patrimonial de las familias españolas, muy por encima de otros activos financieros, lo que convierte cualquier cambio en su tratamiento fiscal en una cuestión especialmente sensible. A ello se suma el elevado grado de descentralización fiscal autonómica, que podría verse tensionado por la necesidad de armonizar criterios en línea con las futuras directrices europeas, generando un escenario de mayor presión normativa e incertidumbre para contribuyentes y empresas.
Impacto en empresas y patrimonios
a) Empresas familiares y patrimonios privados
Todo apunta a un posible incremento de la carga fiscal en los procesos sucesorios cuando el patrimonio esté compuesto, en gran medida, por activos inmobiliarios, especialmente en los casos de carteras con varias viviendas, segundas residencias o inmuebles destinados al alquiler.
Además, existe un riesgo real de que determinadas bonificaciones autonómicas en materia de sucesiones y donaciones se vean sometidas a una creciente presión política para su reducción o eliminación, sobre todo cuando el activo principal del contribuyente sea inmobiliario.
b) Grandes tenedores y fondos de inversión
Las recomendaciones europeas apuntan a la introducción de posibles recargos sobre viviendas o suelos urbanos que permanezcan vacíos, así como a mecanismos orientados a penalizar la retención especulativa del suelo.
Paralelamente, también se prevé una mayor exigencia para justificar el uso social del parque inmobiliario si se quiere acceder a incentivos fiscales o a cualquier tipo de alivio tributario. El alquiler asequible pasará a ser un elemento central en el diseño de cualquier política de incentivos.
c) Sociedades y estructuras con activos inmobiliarios
Se anticipa un mayor escrutinio sobre aquellas estructuras societarias cuya finalidad principal sea la mera tenencia de inmuebles con el objetivo de diferir o suavizar la tributación de las plusvalías.
Asimismo, podría producirse un endurecimiento del tratamiento fiscal en las operaciones de transmisión de sociedades con una elevada concentración de activos inmobiliarios, las denominadas “inmobiliarias de facto”.
En este nuevo escenario, desde una perspectiva empresarial y patrimonial, esto obliga a actuar con anticipación, revisando de forma proactiva las estructuras actuales de tenencia y transmisión del patrimonio inmobiliario.
En este contexto, el asesoramiento especializado en Derecho fiscal, mercantil y de sucesiones adquiere un papel determinante para proteger los intereses de empresas, familias e inversores, garantizando el cumplimiento normativo y la optimización jurídica de cada operación.
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