La denominada «inquiokupación» representa uno de los desafíos más complejos y de mayor impacto económico en el actual mercado del alquiler en España. Este fenómeno, que se distingue claramente de la ocupación ilegal tradicional, exige un conocimiento técnico riguroso del marco normativo y un asesoramiento legal preventivo para proteger los derechos e intereses de los propietarios.
A continuación, analizamos las claves de este problema, su tratamiento en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la hoja de ruta para mitigar los riesgos.
Diferenciación Jurídica: Delito vs. Incumplimiento Contractual
Es fundamental comenzar el análisis estableciendo la diferencia esencial que define la vía legal a seguir:
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Inquiokupación: Es la situación en la que un arrendatario, que ha accedido a la vivienda de forma legal mediante la firma de un contrato de arrendamiento (LAU), incumple su principal obligación: el pago de las rentas. Este acto constituye un incumplimiento contractual y no un delito tipificado en el Código Penal.
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Okupación tradicional (Usurpación/Allanamiento): Implica la entrada ilegal en una vivienda sin el consentimiento del propietario. Se persigue por la vía penal (delitos de Usurpación o Allanamiento de Morada), que puede permitir un desalojo más rápido, especialmente si la vivienda es morada o si la acción se interpone de forma inmediata (vía cautelar o en las primeras 48 horas).
La inquiokupación, al ser un incumplimiento de contrato, debe resolverse exclusivamente a través de la vía civil, mediante el Juicio de Desahucio por Falta de Pago regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Procedimiento de Desahucio por Impago (LEC)
El cauce procesal para recuperar la posesión del inmueble es el juicio verbal especial de desahucio, regulado en el artículo 250.1.1º de la LEC, que se acumula a la reclamación de las rentas adeudadas.
El procedimiento se articula de la siguiente manera:
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Requerimiento previo de pago: Aunque no es estrictamente obligatorio para la presentación de la demanda, es crucial si el propietario desea evitar la enervación de la acción por parte del inquilino. Si se requiere fehacientemente al inquilino (mediante burofax o acta notarial) con al menos treinta días de antelación a la interposición de la demanda, el arrendatario perderá su derecho a enervar el desahucio.
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Presentación de la demanda: Debe ser interpuesta por abogado y procurador (obligatorios) y deberá acumular las acciones de desahucio y reclamación de rentas debidas, incluyendo las que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión (condenas a futuro, art. 220 LEC).
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Decreto de admisión y notificación: El Juzgado notifica al inquilino la demanda y el decreto de admisión, donde se señalan las fechas de la vista (si procede) y, lo más importante, la fecha del lanzamiento o desalojo.
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Opciones del inquilino (Plazo de 10 días):
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Pagar (Enervar): Si no ha habido requerimiento previo, el inquilino puede pagar la totalidad de la deuda y enervar la acción, manteniendo el contrato (solo puede ejercerse una vez).
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Oponerse: Si se opone, se celebra la vista del juicio verbal.
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No Oponerse/Desalojar: Si no contesta, el juez dicta decreto de archivo y el lanzamiento se ejecuta en la fecha fijada.
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Impacto de la vulnerabilidad: La normativa actual, especialmente la Ley de Vivienda y las medidas post-COVID, permite la suspensión del procedimiento de desahucio si el inquilino es declarado en situación de vulnerabilidad económica o social por los Servicios Sociales. Esta suspensión, aunque temporal, prolonga la estancia del inquiokupa y la pérdida económica para el propietario.
La Estrategia Jurídica de la Prevención
Ante la lentitud y las posibles suspensiones del proceso judicial, la clave para mitigar la inquiokupación radica en la prevención y la estrategia contractual. Desde Acountax Madrid, recomendamos centrar los esfuerzos en tres pilares:
1. Verificación Rigurosa de Solvencia (Due Diligence Financiera)
La primera línea de defensa es el análisis de riesgo. El propietario o su gestor debe exigir documentación exhaustiva (nóminas, contratos laborales, IRPF para autónomos) para asegurar que el ratio de esfuerzo (alquiler sobre ingresos netos) sea sostenible. La consulta a ficheros de morosos de alquiler es fundamental para detectar antecedentes de impago.
2. Blindaje Contractual Reforzado
El contrato debe ser una herramienta de ejecución legal inmediata:
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Garantías Adicionales: Además de la fianza legal (un mes), se puede solicitar aval bancario o un depósito en garantía que no sea la fianza.
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Cláusulas de Resolución: Incluir cláusulas que detallen taxativamente las causas de resolución del contrato por incumplimiento, incluyendo no solo el impago de renta, sino también el de cantidades asimiladas (suministros, comunidad).
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Exclusión de Enervación (Requerimiento Previo): Si el propietario requiere fehacientemente el pago antes de los 30 días de la demanda, el inquilino pierde el derecho a enervar. Esto debe ser una estrategia procesal prioritaria.
3. Cobertura Integral del Riesgo (Seguro de Impago)
La medida de protección más eficaz es la contratación de un seguro de impago de alquiler. Este servicio no solo cubre las rentas perdidas, sino que subroga a la aseguradora en los costes de la defensa jurídica y el proceso de desahucio, garantizando una gestión legal inmediata y profesional.
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