¿Qué debo saber a la hora de firmar un contrato de arrendamiento?

En nuestro devenir profesional y tras revisar números contratos de arrendamiento, hemos observado que, con frecuencia, se insertan por la propiedad cláusulas que, claramente, dejan en una posición de inferioridad al inquilino. Algunas incluso se podrían tildar de abusivas.

La Ley de Arrendamiento Urbanos es clara y diáfana a la hora de regular los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario y, sin perjuicio de que tiene cabida lo que libremente puedan acordar las partes al amparo del artículo 1255 del código Civil, lo cierto es que esa libertad tiene ciertos límites en aras a garantizar el equilibrio entre las partes. Por lo tanto, el mero hecho de que se haya acordado por contrato no evita que, si una cláusula es abusiva, pueda ser declarada nula en consecuencia y no tener virtualidad práctica alguna.

Un supuesto muy habitual es tratar, vía contrato, que el inquilino se haga responsable de cualquier tipo de daño o desperfecto que sufra la vivienda. Lo cierto es que, sin embargo, en esta materia, es preciso reseñar que el inquilino sólo tiene obligación de responder de:

1. Los daños que hayan sido causado por su culpa o negligencia, es decir, los que hayan sido causado por el uso anormal o indebido.
2. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.  

Por su parte, el arrendador tiene la obligación de realizar las obras de conservación, es decir, aquellas que sea necesario efectuar para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ahora bien, es cierto también que le asiste al arrendatario la obligación de poner en conocimiento de la propiedad la necesidad de realizarlas y, solo en caso de urgencia, podrá realizarlas por si mismo, exigiendo la restitución del importe que le hubiera supuesto.

Por otro lado, en los últimos tiempos es muy frecuente que se exija, como requisito imperativo, la contratación de un seguro del hogar cuyo pago se impone al inquilino. Pues bien, sin perjuicio de que libremente así puede pactarse, lo cierto es que no es obligatorio.

Reseñar a este respecto que quien tiene obligación de asumir la responsabilidad civil de los daños que cause la vivienda arrendada es el propietario, que será quien deba tener contratado un seguro que cubra los daños que sufra, cuanto menos, el continente, pudiendo o no extenderlo al contenido. Piénsese por ejemplo en los daños que una tubería rota pueda causar al piso vecino. Así el inquilino podrá, porque así a él le interese, contratar un seguro del hogar, pero limitado a la protección de sus pertenencias que es lo que las aseguradoras comúnmente denominan “seguro del hogar para inquilinos”.

En relación con los tributos, y sin perjuicio de que ha habido modificaciones legislativas al respecto, lo cierto es que en la actualidad la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no determina que el arrendatario deba de hacerse cargo del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, impuesto que grava la propiedad y que por lo tanto tiene como sujeto pasivo al arrendador. Así, para que el inquilino tenga la obligación de pagar el IBI, debe venir expresamente pactado en el contrato, habiendo determinado el Tribunal Supremo que, en este caso, “el IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.” (STS 1393/2007, de 12 de enero)

Por último, es frecuente que se inserte una cláusula por la que se impute al inquilino los gastos de letrado y procurador que cualquier proceso judicial que quisiera emprender la propiedad le supusieran, independientemente del resultado. Es decir, con esta cláusula se pretende que aun cuando el arrendatario obtuviera una sentencia favorable, los honorarios de los profesionales contratados por el propietario sean satisfechos por el inquilino. Pues bien, esta cláusula, de insertarse en el contrato, sería nula por abusiva y debería tenerse por no puesta.

En definitiva, no es baladí leer con atención las cláusulas de un contrato de arrendamiento y consultar con profesionales que garanticen tu postura y derechos como arrendatario.

Lorena López, Abogada, Abogada. Coordinadora Área jurídica – Apoyo a Socios

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