Publicada en el BOE la Ley de Vivienda que regula los alquileres

Foto fachada edificio ©ignacioarregui_art

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25 de mayo de 2023

El Boletín Oficial del Estado publicó con fecha 24 de mayo el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada por las Cortes y que introduce, por primera, vez la regulación del precio de los alquileres en una norma ordinaria estatal.

La norma fue validada definitivamente por el Senado el pasado 17 de mayo después de que el Congreso aprobase el texto a finales de abril con 176 votos a favor, una abstención y 167 votos en contra, en virtud del acuerdo alcanzado entre PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu

A continuación, hacemos referencia de manera resumida a algunos aspectos clave que se han de tener en cuenta sobre la nueva norma:

Tope a los precios para alquileres de viviendas

La gran novedad de la nueva ley es la incorporación de un tope para los contratos de alquiler en vigor, cuyo precio podrá subir como máximo un 2% este año, y un 3% el que viene. También se creará un índice para fijar los límites de subida a partir de 2025.

En marzo de 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler en vigor. Aquellos propietarios que tuvieran un piso alquilado, y cuyo contrato fuera a cumplir su renovación anual, no podrían subir el alquiler a sus inquilinos más de un 2%. Este límite, que entonces se concibió como una medida extraordinaria, es el que pasa a convertirse en la norma. En 2023, el límite de subida de alquileres será del 2%, en 2024 será del 3% y, a partir de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que limitará estas subidas con un porcentaje que siempre será inferior al IPC. ” Se habilita al Instituto Nacional
de Estadística a definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará, en lugar del IPC

Esta medida se aplicará en todo el territorio, independientemente de que sea área tensionada o no.

Control de precios para pequeños y grandes propietarios

Los propietarios de viviendas ubicadas en zonas tensionadas no podrán subir el precio de sus pisos en alquiler.

Pequeño propietario (menos de 5 viviendas en propiedad): Tendrá que congelar el alquiler fijando como referencia el precio del último contrato en vigor. La renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%, (p.ej. si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable; cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más). Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren previstos
en el contrato anterior.

Gran propietario (5 o más viviendas en propiedad): Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley, una vez esté aprobado el sistema de índices. El precio al que alquile los inmuebles en propiedad ubicados en zonas tensionadas no podrá superar el índice de precios que fije la comunidad autónoma. Aquellas comunidades que ya tengan un índice, como Cataluña, tendrán un plazo para homologarlo.

Hay que tener presente que a pesar de que el Proyecto de Ley define a los grandes tenedores como las personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan disminuir el umbral a 5 o más inmuebles.

Declaración de zonas de mercado residencial tensionado

Para poder aplicarlo la zona a declarar como tensionada tendrá que cumplir una de las siguientes condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.

El cumplimiento de cualquiera de las condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado sino que será necesario que la administración competente lo declare expresamente mediante un informe presentado al Ministerio. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.

Es decir, son zonas en las que el gasto en vivienda supera el 30% de los ingresos, y en las que los precios han subido en los últimos cinco años tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma en cuestión. Así pues, con la puesta en marcha de la nueva norma, los precios de las viviendas de estas zonas tensionadas pasarían a estar regulados, tanto para los pequeños propietarios como para los grandes tenedores.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”)

Actualmente, los propietarios pueden deducirse en el IRPF un 60% de los ingresos netos recibidos por alquilar una propiedad en régimen de vivienda habitual. La ley plantea recortar a una deducción base inferior, del 50%, y que la bonificación aumente en determinados casos:

Deducción del 90%. cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.

Deducción del 70%. La deducción será del 70% si el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.  También habrá beneficios si se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al programa de alquiler social o en el caso de arrendar el inmueble a colectivos con ingresos reducidos, pero en este último caso, el porcentaje de bonificación está por determinar.

Deducción del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento. Hay que tener en cuenta que según la nueva normativa, quienes quieran  justificar la subida del alquiler por ‘reforma’ tendrán que haber desembolsado al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble y, en su caso, la subida puede ser máximo de un 10%.

Deducción general del 50%.

Gastos de gestión y formalización con la agencia inmobiliaria

En la actualidad, no hay ninguna norma que recoja quién debe hacerse cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias. Normalmente, estos costes son a cargo de los arrendatarios, junto con las mensualidades y la fianza. Sin embargo, la nueva Ley de la Vivienda, dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y honorarios o «comisiones» de las agencias inmobiliarias serán a cargo  del propietario.

Procedimiento de desahucio

La nueva Ley de la Vivienda contempla una ampliación de las medidas existentes de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica de los ocupantes. Así pues, la única diferencia seria que se ralentizarían los procedimientos en los casos de desahucio, debiendo incluirse obligatoriamente día y hora exacta en los que tendría lugar.

Tras su aprobación, se prohibirán aquellos «sin fecha y hora predeterminada», se incluirán nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos «más de dos años», y se estipulará «el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.

Recargos en el «IBI» para viviendas vacías

La normativa actual permite a los Ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas, esta medida afecta, por tanto, a todos los tenedores de inmuebles.

La nueva norma introduce como novedad dos supuestos:

-Permite incrementar hasta el 100% este recargo cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años.
-Permite incrementar otro 50% el recargo (entre 100% y hasta el 150%) a propietarios de 2 viviendas desocupadas o más el mismo municipio.

¿Qué se entiende por vivienda desocupada? A estos efectos, la nueva ley de la vivienda define como vivienda desocupada aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas (como p.ej. el traslado temporal por razones laborales o inmuebles sujetos a actuaciones de obras o rehabilitación).

Viviendas asequibles

Además de la vivienda protegida, se introduce la figura de la «vivienda asequible incentivada» de titularidad privada, incluidas las organizaciones del tercer sector, a cuyo titular la Administración competente le otorga determinados beneficios a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, de personas cuyos ingresos no les permitan acceder a una vivienda a precio de mercado.

Con el propósito de adaptar la vivienda a la demanda, parece que se estimula también a los ayuntamientos a que promuevan la aplicación de nuevas modalidades de viviendas y de alojamientos que se adapten a las diferentes formas de convivencia, habitación y a las exigencias del ciclo de vida de los hogares, atendiendo, en su caso, a la casuística del medio rural.

Prohibición cambio calificación vivienda pública

Las viviendas que se encuentren protegidas sobre suelo destinado a viviendas de protección pública se prevé quedarán sujetas a un régimen de protección pública permanente. Si se localizan en otro tipo de suelo, la normativa autonómica podrá descalificar las viviendas por causa justificada o fijar un plazo de calificación, siempre que como mínimo sea de treinta años. En caso de que las viviendas cambien de propietario con posterioridad a su descalificación, deberán devolverse las ayudas percibidas.

Además, mientras la vivienda siga sujeta al régimen de protección pública, su venta o alquiler estará sujeta a la previa autorización de la comunidad autónoma que corresponda. Dicha autorización solo podrá otorgarse cuando su venta o alquiler se efectúe preferentemente a favor de personas demandantes inscritas en los registros públicos previstos al efecto y cuando el precio de venta o alquiler no rebase el máximo establecido al efecto.

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«El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda: una ley de «contramedidas»»