Realizar obras en casa en algo que en algún momento ha afrontado la mayor parte de la población, pero estas reformas deben de ser hechas de manera adecuada ya que es uno de los motivos que más conflictos puede generar entre vecinos y con la Administración. En este artículo vamos a intentar exponer las principales consideraciones que hay que tener en cuenta a la hora de afrontarlas:
Solicitar permisos y licencias públicas para reformas en una vivienda
No hay una única respuesta a qué permisos se deben solicitar para una obra doméstica, ya que depende del tipo de obra a realizar. Además, el tipo de licencia de obras a solicitar dependerá del ayuntamiento del cual depende la vivienda, ya que cada Consistorio tiene su propia normativa urbana y Plan General de Ordenación Urbanística, y por supuesto, cada licencia supone una cantidad de documentación y unos costes distintos.
En muchos casos, a la hora de hacer reformas en una vivienda y solicitar permisos y licencias públicas para llevarlas a cabo, se exige completar una solicitud informativa y adjuntar algunos datos, como planos de situación y de la parcela, una memoria que exponga las actuaciones previstas o incluso una fianza para garantizar la gestión de residuos generados. También se requiere el pago de unas tasas, que dependen de los días que vaya a prolongarse la reforma y de su naturaleza.
Tipos de licencia de obra para reformas una vivienda
Los tipos de licencia de obra de obra (también conocidos como licencia urbanística o permiso de construcción) para hacer reformas en el hogar pueden clasificarse en:
- Licencia de obra menor para pequeñas obras de distribución: Se tendrá que volver a hacer una Cédula de Habitabilidad con la consecuente aprobación del Ayuntamiento, teniendo en cuanta lo que establezca el Código Técnico de la Edificación.
- Licencia de obra mayor para reformas en una vivienda: Se necesita si afectan a elementos comunitarios como alterar la fachada, o si se altera la superficie del inmueble, así como si se produce un cambio de uso de la parcela, como el cambio de local comercial a vivienda o viceversa.
La realización de obras sin la licencia adecuada, o sin licencia, pueden resultar en la imposición de sanciones, que según la infracción pueden consistir únicamente en multa o llegar al derribo de la obra para la restitución de la situación anterior.
Autorización para reformas a la Comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula las relaciones entre propietarios. En el artículo 7 establece que cualquier propietario de una vivienda o local puede hacer obras para modificar elementos arquitectónicos, servicios e instalaciones, siempre y cuando no afecte a la seguridad del propio edificio, tanto estructuralmente como exteriormente, o pueda perjudicar a los derechos de los demás propietarios. Además, debe dar aviso de las obras previamente al presidente de la comunidad.
En caso de que no se cumpla lo señalado, la Comunidad está legitimada para acudir a los órganos judiciales para solicitar la paralización de las obras y, en su caso, la restitución a la situación anterior a las actuaciones ilícitas.
Horarios permitidos para realizar reformas en una vivienda
En cuanto al horario de las obras, las ordenanzas municipales de protección del medio ambiente determinan los niveles de ruido permitidos y las horas, por lo que puede variar en función de la localidad. Por norma general, la franja horaria con posibilidad de trabajo es de lunes a viernes desde las 8:00 hasta las 21:00 horas y sábados, domingos y festivos de 9:30 a 21:00 horas. Este horario es orientativo, ya que puede haber otras normas de ruido por acuerdo mayoritario en la junta de vecinos, que puede establecer una norma de régimen interno con horarios propios siempre que esté justificado.
Por regla general el límite es de 35 decibelios en el horario diurno, y 30 en el nocturno. Aunque la vivienda cuente con aislamiento acústico, la mayoría de las obras podrían sobrepasar los límites de decibelios establecidos. Por ello, lo mejor es tomar precauciones previamente.
Normas para realizar reformas en Inmuebles en alquiler
Además de lo todos los requisitos y condiciones mencionados hasta ahora, hay que mencionar que, en el caso de un piso en alquiler, hay normas adicionales específicas que deben cumplirse para evitar problemas, tanto en el caso del arrendado como en el caso del arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma principal que rige en este ámbito.
La LAU recoge hasta cuatro tipos de obras que pueden darse en un piso de alquiler. Estas obras se diferencian unas de otras en la finalidad de los trabajos, el plazo, el importe o en quién recae la responsabilidad de hacerlas (pagarlas):
Obras de conservación de la vivienda
Son aquellas destinadas a mantener las condiciones mínimas de habitabilidad. Al tratarse de obras que afectan a la estructura de la vivienda, es el propietario quien debe hacerse cargo de ellas, no pudiendo repercutir su coste. La excepción a esta regla es cuando los daños en el piso son causados por un mal uso por parte del inquilino, en cuyo caso será este quien deberá asumir el coste de las reparaciones.
Ante casos de extrema urgencia, el inquilino puede pagar la reparación y exigir inmediatamente el reembolso al propietario. De hecho, en este caso, el inquilino no tendrá que pedir permiso al propietario, sino solo informarle de que hará las reparaciones necesarias para evitar un daño inminente.
Obras de mejora de la vivienda
Se hacen para aportar valor a la vivienda, no existe un riesgo estructural debido al mal estado. Como las obras de conservación, corren a cargo del propietario, y el inquilino también tiene derecho al descuento proporcional en la mensualidad en ciertas condiciones. No obstante, y a diferencia del caso anterior, aquí el inquilino tiene derecho a este descuento desde el inicio de la obra.
Para hacer obras de mejora en un piso alquilado, el propietario debe comunicárselo al inquilino al menos con tres meses de antelación. A partir de este aviso, el inquilino tendrá un mes para decidir si continúa en el piso o si, ante las molestias que puedan causarle las futuras obras, desiste del contrato de alquiler.
Obras del inquilino en un piso de alquiler
Son los trabajos que el inquilino hace para modificar la configuración del piso o de los espacios alquilados con él. Al ser iniciativa suya (salvo que pacte lo contrario), el coste de estas obras correrá a cargo del inquilino. Para poder ejecutar las obras se debe contar con el permiso expreso y escrito del propietario. Si no lo tiene, cuando finalice el contrato de alquiler el propietario podrá exigir al inquilino que elimine las reformas que hizo o dejarlas como están. Sea cual sea la elección, el inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el dinero invertido en las obras.
Pequeñas reparaciones
Son los arreglos que deben hacerse debido al desgaste natural de los equipamientos de la vivienda (grifos, enchufes, cristales, etc.). Este tipo de reparaciones correrán a cargo del inquilino. La LAU no especifica cuál es el importe exacto a partir del cual debe hacerse cargo el dueño de la vivienda, pero, en general, se consideran pequeñas reparaciones las que no superen los 120 €, aunque esto puede variar según se acuerde en el contrato. En caso de daños por negligencia del inquilino, deberá afrontar el coste de la reparación sea cual sea este.
Hay que señalar que, aunque no esté recogido en la ley, es habitual que la jurisprudencia considere que, si la avería se produce habiendo transcurrido poco tiempo desde el inicio del alquiler (antes del primer año de contrato, generalmente), es el propietario quien deberá pagar el desperfecto, ya que se presume que existía en el momento de formalizar el contrato.
Sea cual sea el caso en el que se encuentre, es recomendable solicitar asesoramiento de especialistas antes de afrontar un proyecto de obra, ya que como se ha expuesto hay diversos factores a tener en cuenta. En Acountax contamos con especialistas en derecho urbanístico que pueden guiarle a lo largo de todo el proceso para asegurar que todo transcurre adecuadamente.
Guillermo Andrés
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