Las «reglas del juego» para la vivienda turística

En España, la normativa turística es competencia de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias regulaciones de turismo y, por ende, sus propias normativas de alquiler vacacional. En la Comunidad de Madrid, el Decreto 79/2014 regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico .

En general, la regulación del alquiler vacacional en España varía según la comunidad autónoma. Es importante tener en cuenta que no existe una norma única que regule el turismo a nivel estatal.

Tomando como punto de partida el concepto de “home sharing” y/o turismo colaborativo, en las últimas décadas el tradicional concepto de alojamiento vacacional – que conformaban, en general, hoteles y apartahoteles – se ha visto alterado por la irrupción en el mercado del fenómeno de las viviendas de uso turístico.

Así las cosas, los turistas toman el turismo residencial como una alternativa de alojamiento, alternativa que ha ido ganando presencia de manera exponencial en los últimos años gracias, en parte, a plataformas de internet como Airbnb o similar, que actúan como intermediarios.

Con carácter general, y del estudio de diferentes normativas autonómicas, se podría extraer una definición general de vivienda de uso turístico como aquella que, estando equipada para poder ser usada de manera inmediata, se cede temporalmente de forma habitual a través de canales de oferta turística, persiguiendo la propiedad un fin lucrativo.

Ahora bien, este fenómeno turístico que, sin duda, ha tenido y tiene un fuerte impacto en la economía española, también ha generado una serie de problemas de diferente índole que pudieran resumirse de la siguiente manera:

• El intrusismo y la competencia desleal que se plantea en relación con el sector hotelero tradicional, fuertemente reglado.
• La reducción de la oferta en el mercado inmobiliario tradicional y el encarecimiento de sus precios, promovido por la progresiva conversión de viviendas residenciales en turísticas, provocando una crisis habitacional que ha derivado, en algunos puntos de la geografía española, a que servicios públicos esenciales se vean desatendidos por la imposibilidad de su personal de acceder a una vivienda.
• El desplazamiento de los residentes en beneficio de los turistas, proceso que se ha denominado gentrificación, lo que hace que el vecino residente de paso al turístico, lo que supone una alteración del “modelo de barrio”, con la consecuente alteración urbanística, cambio en la composición social y encarecimiento de precios

• El deterioro de la convivencia entre turistas y residentes, y es que allí donde ha proliferado el alquiler vacacional, se genera, por lo general, a consecuencia del aumento de la demanda, una saturación en cuanto al uso de los servicios públicos más básicos.

De la misma manera, piénsese que en numeras ocasiones, tales inmuebles se incardinan en edificios o complejos sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, estando obligados a cohabitar en la misma comunidad aquellos que tienen en el edificio su residencia habitual con aquellos que hacen un uso vacacional, con los consecuentes problemas de convivencia vecinal que se generan asociados generalmente a ruidos, olores, uso de los elementos o zonas comunes y pérdida de seguridad, entre otros.

En España no existe una normativa única y estatal para abordar de manera unánime la regulación de los alquileres vacacionales, sino que su normativa es autonómica, estableciendo cada región sus condiciones y requisitos. Así, el legislador excluyó del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la figura del alquiler de vivienda para uso turístico y dejó su conceptualización y régimen jurídico a las Comunidades Autónomas, lo que, en resumen, ha generado una heterogeneidad de criterios y requisitos normativos, a los cuales habrá que estar en función de la Comunidad en la que nos encontremos.

Lorena López 

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